Zdeněk Alinč

Velmi často se mě pronajímatelé ptají, jak to vlastně chodí s opravami v bytech a domech, které pronajímají. Co mají za povinnost hradit oni a zda jsou opravy, které si má hradit sám jejich nájemce. Níže jsem se snažil toto téma trochu rozebrat tak, aby bylo pro všechny přehledné a věděli jste, co mají dle zákona za povinnost hradit i Vaši nájemníci.

Často si nájemníci myslí, že za opravy v pronajaté nemovitosti nic neplatí, opak je však pravdou. Nájemce má povinnost si běžné opravy malého charakteru hradit ze svého. Výše těchto drobných oprav je stanovena velikostí bytu a to včetně prostor, které využívají výhradně oni (sklepy). Balkony/lodžie/terasy, které se počítají pouze jednou polovinou. Limit těchto drobných oprav je ročně 100kč/m² 

Váš nájemce má za povinnost vykonávat na své náklady běžnou údržbu nemovitosti. Za běžnou údržbu se považují činnosti a drobné opravy, které se běžně vyskytují při užívání nemovitosti jako např. malování, oprava omítek, čištění podlah atd. Za běžnou údržbu se rozumí i udržování nemovitosti ve funkčním stavu a tedy i kontrola funkčnosti termostatických hlavic či kontrola funkčnosti hlásiče kouře včetně výměn zdroje.

Pokud mluvíme o drobných opravách např. v bytě, je důležité si vymezit určité hranice. Drobné opravy bytu a jejího vnitřního vybavení, pokud je toto vybavení součástí bytu a je ve vlastnictví pronajímatele, a to podle věcného vymezení nebo podle výše nákladů.

Podle věcného vymezení patří do drobných oprav například oprava vrchních částí podlah, výměna prahů, oprava jednotlivých částí dveří a oken, výměna zámků, opravy kamen (plyn, pevná paliva a elektřinu), opravy a certifikace bytových měřidel a spousta dalších.

Dále se do drobných oprav v bytě považují takové, kdy náklady na jednu opravu nepřesáhnou částku 1000Kč. Náklady na dopravu a náklady spojené s opravou se do oprav nepočítají a hradí je nájemce. Pokud drobné opravy přesáhnou ročně limit 100Kč/m2 bytu, tak se další opravy nepovažují za drobné opravy a musí je hradit majitel nemovitosti.

Jsou situace, kdy může být i větší oprava požadována po nájemníkovi – pokud nájemce, nebo někdo z domácnosti způsobil škodu úmyslně nebo v případě toho, že něco zanedbal (netopil, nevětral – objevila se plíseň). V těchto případech by měl opravu řešit nájemník, protože svým konáním poškozuje věc pronajímatele.

Jakékoli větší opravy nese na bedrech vždy pronajímatel, který musí vše udržovat v dohodnutém stavu tak, aby to nájemníkovi mohlo řádně sloužit. Pronajímatel by také měl mít vždy nemovitost dobře pojištěnou. Od nájemce je možné požadovat, aby si pojistil své vnesené věci pro případ škody.

Chcete, aby i Váš nájemce zaplatil za co má? Nebo raději upřednostníte takového, který si bude bytu a jeho vybavení vážit? O obojí se Vám rád postarám já. Veškeré moje služby jsou pro pronajímatele zcela zdarma. Tak proč toho nevyužít?

A co mazlíčci, můžete ve Vaší nemovitosti zakázat jejich chov nebo ne? Co když si ho tam pořídí nájemník bez Vašeho souhlasu, máte právo ho v takovém případě vyhodit z nemovitosti?

Až do konce roku 2013 zákon výslovně právo na chov mazlíčků v bytě neřešil a Vy jste mohli svému nájemníkovi chov zvířete ve Vaší nemovitosti jednoduše zakázat. To se však změnilo s účinností od 1.1.2014, kdy začal platit zákon č. 89/2012 Sb. Podle tohoto zákona má nájemce bytu na svého zvířecího kamaráda nárok. Není možné mu toto konání zakazovat v případě, že zvíře nenarušuje komfort ostatních obyvatel v domě (například neúnosným zápachem, není agresivní vůči ostatním obyvatelům domu atd…) nebo se nejedná o zvíře, které se k chovu v takových prostorech nehodí (například chov včel v bytě). Takže i když si do Vaší nájemní smlouvy sjednáte s nájemcem dodatek, že v bytě nebude žádné zvíře chovat, tak je tento dodatek naprosto bezvýznamný a nebude mít při řešení případného sporu žádnou váhu.

Zároveň však zákon stanovuje, že vyvolá-li chov zvířete potřebu zvýšených nákladů na údržbu společných částí domu, nahradí nájemce tyto náklady pronajímateli. Pokud však do smlouvy uvedete, že je možné v nemovitosti zvíře chovat, tak se tím připravujete o možnost budoucího navýšení nákladů na údržbu společných částí budovy, protože se předpokládá, že jste počítali předem s vyššími náklady na údržbu.

V zákoně je však stanoveno, že chov zvířete nesmí pronajímateli a nebo ostatním obyvatelům domu působit obtíže nepřiměřené poměrům v domě. Výslovně zdůrazňuji, že musí jít o ,,nepřiměřené” potíže a vždy záleží na konkrétním případu. Každý případ se posuzuje individuálně. Je rozdíl, když chováte smečku psů v bytě, kteří štěkají a ruší tak ostatní obyvatele domu a nebo zda je máte na pronajatém pozemku ve vesnici.

I když nelze chov zvířete zakázat, může chtít pronajímatel po nájemci ukončení užívání pronajímaného bytu a to nejlépe písemně (kvůli pozdějšímu dokazování) s přesně popsaným důvodem proč chce pronajímatel ukončit nájemní poměr a jaké obtíže chov zvířete způsobuje jemu a nebo ostatním obyvatelům domu – v této výzvě by měla být uvedena doba, do kdy má dojít k nápravě. Pokud na to nájemce nereaguje nebo nesjedná nápravu, jedná se o hrubé porušení povinností s tříměsíční výpovědní dobou.

Naprostá většina pronajímatelů si ve svých nemovitostech zvíře nepřeje. Mají obavy, že zvíře nemovitost a její vybavení poškodí a jedná se o atribut, který často i dobrého nájemce vyřadí z bližšího výběru.

,,Každý pronajímatel má právo se rozhodnout, zda nájemce s mazlíčkem do nemovitosti vezme. Komplikovanější je to tehdy, když si nájemce zvíře pořídí až po nástupu do nájmu a nebo ho dokonce před nástupem do nájmu zatají.”

Přečtěte si další články k tématu: Zvyšování nájemného a co s neplatiči , Drobné opravy a mazlíčci v nemovitosti 

Jednou z důležitých věcí, při obsazování nájemníků do nemovitosti je mít vyřešenou otázku o energiích.

Pronajímatel má pouze dvě možnosti. První volbou je přepsat energie na nájemce a v nejhorším případě riskovat odmontování elektroměru, případně i plynoměru, pokud nájemník za komodity přestane platit. Pokud k této nepříjemné záležitosti dojde, tak Vás čeká komunikace s vlastníkem sítí pro tyto komodity a následné čekání, což znemožňuje v daný čas byt pronajímat a tedy i značný finanční výpadek, v některých případech může jít i o řadu týdnů. Nemluvě o tom, že před novým zapojením plynoměru bude nemovitost vyžadovat návštěvu technika a revizi plynu, což obnáší další finanční náklady a starosti.

Druhá varianta je nechat energie na majitele nemovitosti (pronajímatele) a nájemce tedy bude pronajímateli posílat krom nájemného i platby za energie. Tato varianta je vhodná za předpokladu, že máte od nájemce složenou dostatečně velkou vratnou kauci, která pokryje případné nedoplatky za tyto komodity, protože vždy existuje riziko, že nájemce byt opustí, bez toho, aby tento závazek dorovnal.

Není žádný 100% způsob, kdy by byl pronajímatel úplně uchráněn od těchto starostí. První možnost má výhodu v tom, že případné nedoplatky jdou vždy za nájemníkem. Druhá varianta je vhodná zase díky tomu, že nehrozí odmontování elektroměru a plynoměru kvůli neplacení ze strany nájemce.

Já osobně nejčastěji využívám a doporučuji variantu první. Tedy přepis elektřiny a plynu na nájemce. Je tu samozřejmě riziko neplacení závazků za tyto služby, ale i tak je to často menší finanční ztráta, než řešit nedoplatky za energie a pokud se s nájemcem nedohodnete, tak tyto nedoplatky jdou za jeho osobou a ne za pronajímatelem.

Novinka!: V nynější době spolupracuji s jedním největších dodavatelů energií, který pro mé nájemníky zajišťuje nadstandartní služby v podobě nízkých cen energií. Nabízí majitelům nemovitostí především informace o případných nedoplatcích nájemníka. Dokáži tedy zařídit 100% garanci toho, že nebudete vystaveni riziku odmontování elektroměru + plynoměru a ani riziku dlužné částky na energiích.

Veškeré tyto služby jsou pro pronajímatele (majitele nemovitosti) zcela zdarma. Tak proč toho nevyužít?